به گزارش خبرگزاری سرمایه ایرانی، روزهای پرتب و تاب فصل جابه‌جایی مستأجران در حالی آغاز می‌شود که رشد بی‌وقفه قیمت مصالح ساختمانی و کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، زنگ خطر افزایش اجاره‌بها را برای مستأجران به صدا در آورده است، بر این اساس در اواخر فروردین بود که فرزانه صادق؛ وزیر راه و شهرسازی پس از دومین نشست شورای‌عالی مسکن از تصویب بسته حمایتی مستأجران در دومین شورای عالی مسکن در دولت خبر داد و گفت: بر اساس این مصوبه به دهک‌های یک تا چهار جامعه به عنوان دهک‌های پایین درآمدی تا سقف ۴۰۰ میلیون تومان وام قرض‌الحسنه پرداخت می‌شود همچنین ۷۵ هزار خانه استیجاری با مشارکت بخش‌های غیردولتی، خیرین و بنیاد مسکن احداث خواهد شد.
وی مصوبات شورای عالی مسکن را شامل سه محور دانست و افزود: بخشی از مصوبات شامل تسهیلات و وام‌ها برای دهک‌های مختلف بود. بر اساس تصمیم گرفته شده، قرار است به دهک‌های پایین تسهیلات قرض‌الحسنه پرداخت شود و برای سایر دهک‌ها نیز وام‌های کوتاه‌مدت تدارک دیده شده است.
وزارت راه پیشنهاد داده که برای تسهیلات قرض‌الحسنه دهک‌های یک تا چهار درآمدی به میزان ۲۰ همت و برای دیگر دهک‌ها ۲۰۰ همت تسهیلات در نظر گرفته شود که روی مبلغ توافق شده است اما درباره چگونگی ارائه تسهیلات و میزان وام، هیئت عالی بانک‌ها به زودی مصوبه‌ای ابلاغ خواهد کرد.
زندگی ۳۸ درصد مردم در خانه‌های اجاره‌ای
رشید پورحاجت، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن کشور با اشاره به افت شدید قدرت خرید مردم به خبرنگار سرمایه ایرانی می‌گوید: در سال‌های گذشته دو ابزار اصلی یعنی افزایش حقوق و تسهیلات بانکی که برای تقویت قدرت خرید مسکن استفاده می‌شد که اکنون دیگر کارایی ندارند زیرا تورم، قدرت خرید دهک‌های پایین جامعه را به‌شدت کاهش داده است.
وی سهم اجاره‌نشین‌ها در میان خانواده‌های کشور را بالا می‌داند و می‌افزاید: نزدیک به ۳۸ درصد مردم در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند و در حالی‌که تولید مسکن استیجاری به‌شدت پایین است، بنابراین ممکن است تابستان امسال فشار زیادی بر این بخش وارد شود که تأمین مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف را به یک چالش بزرگ تبدیل می‌کند.
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن را تورم مصالح ساختمانی می‌داند و می‌گوید: قیمت سیمان و سایر مصالح اساسی با وجود تولید داخلی، افزایش چشمگیری داشته‌اند و اکنون هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در پروژه‌های مهندسی گروه G بین ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومان است و با توجه به رشد نرخ دلار، قیمت مصالح نیز با سرعتی مشابه افزایش پیدا می‌کند که این روند تهدیدی جدی برای امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به شمار می‌آید.
یک تیر و سه نشان
بررسی جزئیات بسته حمایتی وزارت راه و شهرسازی از مستأجران نشان‌دهنده افزایش سقف تسهیلات ودیعه مسکن و تأمین مسکن کارگران با سه شیوه متفاوت است. دولت در قالب طرحی حمایتی، تسهیلات ودیعه مسکن با سقف فردی ۴۰۰ میلیون تومان را به خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره)، سازمان بهزیستی، بنیاد شهید و ایثارگران و همچنین دهک‌های اول تا چهارم درآمدی اختصاص می‌دهد. این تسهیلات از محل ۲۰ هزار میلیارد تومان اعتبار در بند (ث) تبصره ۱۵ قانون بودجه ۱۴۰۴ تأمین می‌شود و شرط اصلی بهره‌مندی از این وام، نداشتن سابقه مالکیت مسکن و معرفی توسط نهادهای ذی‌ربط است.
دومین دسته، تسهیلات کمک ودیعه با نرخ مصوب است که وزارت راه و شهرسازی در اجرای ماده ۹ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ مصوب را برای مستأجران فاقد مسکن تصویب کرده است. سقف فردی این تسهیلات در شهر تهران حداقل ۳۰۰ میلیون تومان است و مجموع اعتبار طرح، ۲۰۰ هزار میلیارد تومان (معادل ۲۰۰ همت) برآورد شده است.
این تسهیلات با هدف حمایت از مستأجران کلان‌شهرها طراحی شده و اولویت دریافت با خانوارهای فاقد سابقه مالکیت، زوج‌های جوان (با حداکثر چهار سال از تاریخ ازدواج)، زنان سرپرست خانوار و خانواده‌های دارای سه فرزند یا بیشتر است. مبلغ این وام سالانه و بر اساس نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه اعلامی مرکز آمار ایران افزایش پیدا می‌کند.
سومین دسته، سیاست‌های حمایتی از موجران است که در چارچوب اجرای ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، وزارت راه و شهرسازی مجموعه‌ای از مشوق‌ها و سیاست‌های مالی را برای تشویق موجران به رعایت نرخ‌های مصوب و ساماندهی بازار اجاره تصویب کرده است. این بسته شامل پرداخت تسهیلات جعاله مسکن و معافیت‌های مالیاتی برای موجرانی است که با نرخ‌های مصوب اقدام به اجاره واحدهای مسکونی خود می‌کنند.
بانک مرکزی موظف است از طریق بانک‌های عامل، تسهیلات جعاله مسکن را مطابق تصمیم هیئت عالی بانک مرکزی و تأیید وزارت راه و شهرسازی به این موجران پرداخت کند. شوراهای مسکن استانی نیز مکلف هستند در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید، سقف افزایش اجاره‌بها را مشخص کنند. این نرخ‌ها پس از تصویب شورای عالی مسکن و تأیید استانداری‌ها، لازم‌الاجرا خواهند بود.
ابهامات بدون پاسخ
این در حالی است که جست‌وجوی فایل‌های عرضه شده برای اجاره در شهرهای بزرگ نشان می‌دهد که افزایش مبلغ وام ودیعه به ۳۰۰ میلیون تومان با قیمت‌های فزاینده اجاره، گره مشکل مستأجران را باز نمی‌کند زیرا با این مبلغ می‌توان واحدهای مسکونی را در مناطق کم‌برخوردار شهر و با متراژهای پایین برای اجاره پیدا کرد.
برنامه دیگری که در بسته حمایتی از مستأجران در شورای‌عالی مسکن تصویب شد، واگذاری خانه‌های اجاره‌ای به متقاضیان در دهک‌های کم‌برخوردار به ویژه زوج‌های جوان دهک‌های یک تا سه است که بر اساس آن، دولت واحدهای مسکونی ساخته‌شده در مناطق کم‌برخوردار شهر را با قیمت کمتر از متوسط قیمت خریداری می‌کند و مابه‌التفاوت آن را به مالکان می‌پردازد اما کارشناسان مسکن بر این باورند که ورود دولت به خرید واحد مسکونی موجب بالا رفتن بیشتر قیمت می‌شود و راهکار بهتر این بود که دولت این واحدها را تحت برنامه اجاره به شرط تملیک به مردم واگذار کند تا واحدها در اختیار خانوار کم‌درآمد قرار گیرد و پرداخت اجاره ماهانه به عنوان پرداخت اقساط وام ساخت واحدها در نظر گرفته شود و پس از چند سال، مستأجران این واحدها صاحب خانه شوند.
مسیر حمایت از مستأجران با نگاه سلبی به موجران
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌گو با خبرنگار سرمایه ایرانی اظهار می‌کند: این همان مسیری است که از دولت دوازدهم شروع شده و دولت سیزدهم و چهاردهم نیز آن را ادامه دادند بنابراین می‌توان گفت که تغییر ماهوی خاصی در راهبرد این بسته حمایتی، متفاوت از آنچه در گذشته وجود داشته، اتفاق نیفتاده است.
وی با اشاره به ایجاد نگاه‌های حمایتی از مستأجران و نگاه سلبی به موجران از دولت دوازدهم می‌گوید: این دیدگاه، مبنای مسیر جدیدی در حوزه بازار اجاره شد، در قانونی که سال گذشته ۱۴۰۲ مجلس برای حمایت از مستأجران در بازار مسکن تصویب کرد با همین نگاه تدوین شد که مبنای آن مکانیزم‌های سخت‌گیری به موجران بود و شامل ساماندهی واسطه‌های حوزه مسکن و ایجاد تسهیلات برای مستأجران می‌شد.
کارشناس بازار مسکن با اشاره به ادامه همین مسیر در بسته حمایتی دولت از مستأجران ادامه می‌دهد: این به آن معناست که مسیر یا نگاه جدیدی وجود ندارد اما نکته اساسی این است که در سه دولت گذشته این دیدگاه وجود نداشته که بازار اجاره یک بازار وابسته یعنی بازاری با ضریب همبستگی بسیار بالا نسبت به مسئله تورم است و قیمت اجاره نیز با ضریب همبستگی بالایی، نسبت به قیمت و تورم مسکن خود را به‌روزرسانی می‌کند.
بیضایی با اشاره به واگذاری زمین‌های رایگان دولتی و هزینه کردن از منابع عمومی برای پرداخت تسهیلات حمایتی از مستأجران توضیح می‌دهد: با وجود رانت‌های زیادی که به مستأجران و سازندگان برای اجاره‌داری حرفه‌ای واگذار می‌شود، کافی است که یک تورم کوچک در حوزه مسکن اتفاق بیفتد تا تمام زحمات و منابع تخصیص داده شده به این حوزه خنثی و نقش برآب شود.
وی با اشاره به اختصاص بالاترین سطح تسهیلات پرداختی در سال‌های ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ به حوزه مسکن ادامه می‌دهد: از نظر تعداد تسهیلات پرداختی، وام ودیعه پس از نهضت ملی مسکن در جایگاه بیشترین تسهیلات پرداختی قرار دارد و حتی از مسکن روستایی که در گذشته سطح بالاتری از پرداخت تسهیلات مسکن را به خود اختصاص می‌داد، فراتر رفته و وام ودیعه مسکن نسبت به دیگر انواع تسهیلات افزایش قابل توجهی پیدا کرده است.
کارشناس بازار مسکن پرداخت این تسهیلات را موجب حل مشکلات مستأجران نمی‌داند و می‌گوید: پرسش اینجا است که آیا با پرداخت تسهیلات در سال‌های گذشته، مسئله این خانواده‌ها حل شد؟ و در پاسخ باید گفت که قیمت‌گذاری دستوری نیز نتوانست مشکل بازار رهن و اجاره را حل کند زیرا یک بازار به‌طور کامل وابسته است.
وابستگی مسکن به اقتصاد کلان
وی با تاکید بر مستقل نبودن بازار اجاره یادآور می‌شود: نمی‌توان با قیمت‌گذاری دستوری مشکل بازار مسکن و به دنبال آن رهن و اجاره را حل کرد بنابراین در گام نخست باید برای بازار مسکن سیاست‌گذاری کرد البته این بخش نیز ضریب همبستگی بالایی به اقتصاد کلان دارد.
بیضایی کنترل بازار مسکن و تأثیرگذاری برنامه‌های اجرایی را نیازمند سیاست‌گذاری در حوزه اقتصاد کلان می‌داند و می‌افزاید: این سیاست‌ها شامل قیمت مسکن، معاملات، کنترل تورم، رشد ساخت‌وساز در این حوزه می‌شد که بخشی از این عوامل مربوط به سیاست‌های درون بخشی است اما دسته دیگر نیز به دلیل وابستگی بخش مسکن به حوزه اقتصاد کلان است که با اجرای سیاست‌هایی در حوزه اقتصاد کلان نیز قابل تنظیم است به همین دلیل می‌گوئیم که اگر می‌خواهیم به بازار اجاره کمک کنیم باید بازار مسکن را سامان دهیم.
وی راهکار ساماندهی بازار اجاره را سیاست‌گذاری برای عرضه و قیمت مسکن بیان می‌کند و ادامه می‌دهد: به طور کلی رهن و اجاره معلول بازار مسکن است بنابراین پرداخت تسهیلات کمکی به افزایش قدرت خرید گروه‌های هدف نخواهد کرد در این شرایط امکان تحریک تقاضا با پرداخت این تسهیلات وجود دارد به این معنی که وقتی تسهیلات پرداخت نمی‌شود، ممکن است مالک و مستأجر بر اساس عرضه و تقاضا و چکش‌کاری با یکدیگر به نقطه‌ای برسند که با تفاهمی دست پیدا کنند که منافع دو طرف تأمین شود.
این کارشناس بازار مسکن پرداخت تسهیلات حمایتی را زمینه‌ساز افزایش سقف رهن و اجاره می‌داند و می‌گوید: موجران به گمان دسترسی مستأجر به منابع مالی بیشتر، ممکن است مبلغ وام ودیعه را نیز به رهن و اجاره اضافه کنند به همین دلیل این موضوع در کنار کمک به قدرت خرید مستأجران، بر روی افزایش قیمت‌ها مؤثر خواهد بود.
وی درباره سیاست‌های دولت در بخش مسکن توضیح می‌دهد: این بسته نشان‌دهنده نگاه متفاوت مسئولان بوده است زیرا دولت قبل در زمینه مسکن حمایتی سیاست‌هایی ارائه کرد و دولت چهاردهم با هدف نگاه متفاوت، تدوین یک بسته حمایتی را در دستور کار قرار داد گرچه به نظر می‌رسد که اتفاق خاصی در این زمینه نیفتاده است زیرا بسته حمایتی نیز در راستای قانون مجلس در زمینه ساماندهی بازار مسکن و زمین بوده است.
به گزارش سرمایه ایرانی، یکی از انتقاداتی که به اثربخشی بسته حمایت از مستأجران مطرح می‌شود این است که با وام ۲۷۵ میلیون تومانی نمی‌توان در تهران و بسیاری از مراکز استان‌ها ودیعه لازم برای اجاره یک آپارتمان ۷۰ متری را فراهم کرد، این ارقام در برابر قیمت‌های کنونی بازار مسکن قدرت چندانی ندارند. وام قرض‌الحسنه برای دهک‌های پایین نیز جذاب است اما این اقشار بیشتر توان بازپرداخت اقساط آن را ندارند، همچنین شرایط ضمانتی در بانک‌ها همچنان سخت‌گیرانه باقی مانده است که باعث می‌شود بسیاری از مستأجران نتوانند به این تسهیلات دسترسی پیدا کنند بنابراین بسته‌هایی همچون حمایت از مستأجران یک مسکن موقتی برای کاهش التهاب بازار است تا زمانی که طرح‌های اصلی برای عرضه مسکن اجرا شود.
باید توجه داشت یکی از راهکارهای اصلی ساماندهی بازار اجاره، در سیاست‌گذاری مؤثر برای عرضه و قیمت مسکن و توجه به متغیرهای کلان اقتصادی است و تا زمانی که بازار مسکن سامان پیدا نکند، مشکلات بازار اجاره نیز پابرجا خواهد ماند.
منبع خبر : ایمنا
