الزامات مولدسازی در شهرها / روش‌های شفاف در واگذاری املاک ارزشمند شهری
به گزارش پایگاه خبری سرمایه ایرانی، مولدسازی دارایی‌های دولت یکی از روش‌های کسب درآمد در تمام دولت‌ها است و به منظور ایجاد جریان نقدی برای مخارج دولت انجام می‌گیرد و روش‌های مختلفی دارد. ساده‌ترین راه آن شناسایی اموال و دارایی‌های مازاد دولت و فروش آن است.
راه دیگر آن انتشار اوراق بهادار بر پایه این دارایی‌ها و یا اجاره آنها است که می‌تواند درآمد باثبات‌تری را ایجاد کند. همچنین مشارکت با بخش خصوصی نیز روش خوبی است به این صورت که زمین دولت برای سرمایه‌گذاری در اختیار بخش خصوصی قرار بگیرد و در آینده از آن بهره‌برداری شود.
این موضوع سالهاست در دستور کار دولت قرار گرفته تا جایی که در ۲۰ تیر ماه مراسمی برای رونمایی از تالار مولدسازی دارایی‌های دولت در بورس کالا در وزارت اقتصاد برگزار شد. در این مراسم سید احسان خاندوزی وزیر اقتصاد و دارایی، دادستان کل کشور و برخی دیگر از معاونین و وزرا حضور داشتند و در آن جلسه بیان شد که تا کنون بیش از ۲۰ جلسه برای مولدسازی برگزار شده و سه هزار و ۳۵۷ دارایی به منظور مولدسازی شناسایی شده است که این دارایی‌ها بعد از اینکه مازاد بودن آنها تصویب شود در مرحله ارزش افزایی قرار می‌گیرند.
سپس بر اساس تحلیل بازار، بهترین ارزش برای آنها تعیین شده و برای تصویب به مراجع ذیربط شهرسازی مانند کمیسیون ماده ۵ شهرداری‌ها ابلاغ می‌شود. همچنین با جزئیات به املاکی که قرار است مولدسازی شود پرداخته شد.
لزوم مشخص بودن مدل واگذاری املاک مشمول مولدسازی
در زمینه تأثیر مولدسازی دارایی‌های دولت در اقتصاد شهری، فرشید ایلاتی کارشناس اقتصاد مسکن، به خبرنگار سرمایه ایرانی می‌گوید: اخیراً وزیر اقتصاد در صحبت‌های خود اشاره به حدود سه هزار و ۳۰۰ ملک مازاد دولتی که در لیست مولدسازی قرار گرفته کردند که پراکندگی آنها فقط در یک نقطه نیست بلکه در کل کشور یعنی در شهرهای بزرگ، مراکز استان و شهرهای کوچک است.
وی اضافه می‌کند: مصوبه‌ای در ستاد مولدسازی نیز در رابطه با تغییر کاربری‌ها مطرح شد که ستاد در رابطه با کارکرد این زمین‌ها و املاک شخصاً تصمیم می‌گیرد و کمیسیون ماده ۵ شهرداری‌ها در آن دخالتی نمی‌کند. این اتفاق از جنبه اجرایی برای سرعت یافتن کار اتفاق خوبی است، اما از نظر شهرسازی از آنجایی که برای دریافت حداکثر سود تغییر کاربری رخ می‌دهد ممکن است در تضاد با برنامه‌های شهری باشد و به سرانه‌های شهری آسیب بزند یا در برخی از نقاط شهر ایجاد ترافیک کند.
این کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: برای واگذاری این املاک پیشنهاد این است که آنها تبدیل به واحد یا اوراق شود و در قالب صندوق‌های املاک مستغلات عرضه شود. زیرا این املاک عموماً املاک بسیار بزرگ و با ارزشی هستند که در مناطق خوب شهر قرار دارند و اگر مدل واگذاری آنها شفاف نباشد ممکن است منافع دولت یا منافع عمومی تضعیف شود.
استفاده از صندوق املاک و مستغلات واجب‌تر از نان شب
ایلاتی تصریح می‌کند: این املاک به دلیل با ارزش و گران‌قیمت بودن با خریداران محدودی مواجه‌اند و خریدار معمولاً در فرایند مذاکره برای خرید تمایل به کاهش قیمت یا اعمال تخفیف دارد. اما اگر از مکانیزم صندوق املاک مستغلات استفاده کنیم می‌توان به جای فروش ملک به یک نفر به هزاران نفر سهامدار آن صندوق فروخت که آنجا در عین شفافیت، با قیمت روز به فروش برسد.
وی ادامه می‌دهد: اهمیت این موضوع بهتر از تعیین کاربری است و این ملک‌های بزرگ و دانه‌درشت نباید به تعداد محدودی خریدار که توان چانه‌زنی بالایی دارند به واسطه پولدار بودن تعلق گیرد. البته ممکن است گفته شود تشکیل و بهره‌برداری از مکانیزم صندوق طولانی است و دولت بخواهد فارغ از مدل صندوق واگذاری انجام دهد.
یک روش مناسب برای شفافیت در واگذاری
این کارشناس مسکن اضافه می‌کند: اما باید روش‌های واگذاری نیز متنوع شود و تنها به یک یا دو روش اکتفا نشود، به طور مثال در پروژه‌های عمرانی و پروژه‌های ملی مسکن، می‌توان تهاتر انجام داد. یعنی دولت قیمت‌گذاری کارشناسی دقیق انجام دهد و در قبال هزینه‌های ساخت و توسعه زیرساخت در نهضت ملی مسکن، از تهاتر بخشی از املاک مازاد دولتی که در مولدسازی قرار گرفته‌اند استفاده کند. این هم یکی دیگر از روش‌های شفاف واگذاری است.
ایلاتی با اشاره به اینکه بحث املاک مازاد و مولدسازی مانند خصوصی‌سازی است می‌گوید: در خصوصی‌سازی موضوعی که دقت نمی‌شد ارزش املاک این دارایی‌ها بود، به طور مثال فردی کارخانه‌ای که ۲۰ سال تعطیل بوده را به طمع زمین مورد تصاحب قرار می‌داد و شاید از ابتدا قصدی برای راه‌اندازی آنجا برای تولید و اشتغال نداشت. در مولدسازی نیز شبیه خصوصی‌سازی باید فسادها مدیریت شود و در بحث واگذاری زمین‌ها دقت لازم انجام شود.
وی خاطرنشان می‌کند: شاید لازم باشد دولت برای زمین به جز مولدسازی، تغییر کاربری‌های جدیدی تعریف کند که ساخت‌وساز اتفاق بیفتد تا این ملک‌ها ارزش افزوده پیدا کنند و اصطلاحاً خام‌فروشی نشود. قیمت ملک خام با ملکی که دارای مجوز و پروانه است متفاوت است و واگذاری این ملک‌ها طبق ضوابط شهرداری و شهرسازی باید به طور معقول انجام شود تا دولت از مولدسازی نتیجه بگیرد.
منبع خبر : ایمنا
