به گزارش خبرگزاری سرمایه ایرانی، بانک مسکن روز ششم آبان ۱۴۰۲ بخشنامه‌ای را برای پرداخت وام جدید مسکن با سقف یک میلیارد و ۹۲۰ میلیون تومان، به شعب خود ابلاغ کرده که سقف این وام به محدوده دو میلیارد تومان نزدیک شده و می‌تواند بخش بزرگی از هزینه خرید مسکن را پوشش دهد اما محاسبات نشان می‌دهد، اقساط ماهانه وام به ارقامی نجومی می‌رسد که پرداخت آن، برای اغلب اقشار جامعه امکان‌پذیر نیست.
معاون امور اعتباری بانک مسکن می‌گوید سقف قسط این وام ۳۵ میلیون تومان است و در روش پلکانی، مبلغ بازپرداخت اقساط، ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان است که البته اعلام شده فعلاً از روش بازپرداخت پلکانی خبری نیست.
بانک مسکن اعلام کرده است که سقف تسهیلات خرید مسکن برای خانوارهایی که حداکثر چهار فرزند زیر ۲۰ سال دارند، در چهارچوب طرح جوانی جمعیت افزایش می‌یابد؛ بر این اساس به ازای یک فرزند زیر ۲۰ سال سن، ۲۵ درصد، دو فرزند زیر ۲۰ سال ۵۰ درصد، سه فرزند زیر ۲۰ سال ۷۵ درصد و چهار فرزند زیر ۲۰ سال سن، ۱۰۰ درصد به سقف تسهیلات خرید و تعمیر مسکن اضافه می‌شود.
اما مشکلی که افزایش سقف تسهیلات مسکن به همراه دارد، میزان اقساط ماهانه آن است تا جایی که اقساط ماهانه آن برای خانواده‌ای با چهار فرزند به بیش از ۲۵ میلیون تومان می‌رسد؛ مبلغی که پرداخت آن برای قشر بزرگی از اقشار نیازمند مسکن غیرممکن است.
خرید ۲۳ متر مسکن با وام ۲ میلیاردی
سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر برای مجردها به ۳۲۰ و برای زوجین به ۶۴۰ میلیون تومان رسیده است. با توجه به اینکه مجردها باید ۶۴۰ و متاهل‌های ساکن این شهرها نیز باید ۱۲۸۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، مجردها باید ۶۲ میلیون و ۸۰ هزار تومان و متاهل‌ها نیز ۱۲۴ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان پرداخت کنند.
با توجه به متوسط قیمت حدود ۸۱ میلیون تومانی مسکن در شهر تهران با وام جدید مسکن می‌توان حدود ۲۳ مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه خریداری کرد. برای دریافت این وام ابتدا باید ۳۴۸۰ برگه اوراق حق‌تقدم مسکن خریداری شود و با نرخ امروز یعنی حدود ۱۰۲ هزار تومان متقاضی واجد شرایط دارای چهار فرزند زیر ۲۰ سال حدود ۳۹۱ میلیون تومان باید موجودی داشته باشد.
متقاضی در پایان دوره بازپرداخت اقساط با احتساب هزینه مربوط به خرید اوراق حق تقدم که در زمان حاضر حدود ۴۰۰ میلیون تومان است حدود ۹.۵ میلیارد تومان بابت وام جدید خرید مسکن پرداخت می‌کند.
اقساط خارج از توان خانواده‌های متوسط
فرشید ایلاتی؛ کارشناس مسکن در گفت‌وگو با سرمایه ایرانی در این باره اظهار می‌کند: با توجه به شرایط لازمی که برای دریافت وام مذکور اعلام شده است، اکثریت افراد جامعه از دارا بودن چنین شرایطی محروم هستند بنابراین بعید است چنین وامی حتی اگر بجای دو میلیارد به چند برابر این مبلغ هم افزوده شود مورد استقبال مردم قرار گیرد.
وی با اشاره به اینکه اقساط بالا بین ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان در حد توان خانوارهای با توان متوسط نیست، می‌افزاید: با وجود مشکلات پرداخت اقساط، دریافت چنین وامی را عملیاتی بدانیم تنها محرکی در بعد تقاضای اقتصاد خواهد بود که اصولاً در شرایط فعلی اقتصاد ایران مسئله اصلی نیست.
این کارشناس مسکن قدرت خرید پایین در اقتصاد ایران را نتیجه مشکل تولید و درآمد ملی می‌داند و تاکید می‌کند: این چالش به بعد عرضه اقتصاد مربوط می‌شود نه بعد تقاضا، از سوی دیگر معضلات بعد عرضه اقتصاد ایران در حال حاضر دارای جنبه‌های فرااقتصادی هستند و به سیاست‌های سیاسی اجتماعی اتخاذ شده در کشور مربوط است.
وی خاطرنشان می‌کند: نتایج این سیاست‌ها را در مسائلی مثل بی‌ثباتی سیاسی اجتماعی و نهایتاً بی ثباتی اقتصادی می‌توان دید، تحریم و …نیز از دیگر آثار چنین سیاست‌هایی است.
پشت سد تورم
ایلاتی با اشاره به سیاست‌های دولت برای ساخت ۴ میلیون مسکن ادامه می‌دهد: به نظر می‌رسد که دولت برای خالی نبودن عریضه در رسیدن به این شعار مجبور به اعلام سیاست‌هایی است اما در کنار سیاست سرکوب بازارهای مالی و دارایی از جمله سرکوب بازار مسکن، در شرایطی که تورم با نرخ‌های مزمنی دست بگریبان است، اعلام سیاست وام‌های اینچنینی بعید است نتیجه رضایت بخشی در بر داشته باشد.
وی شرایط این تسهیلات را قابل بازنگری عنوان می‌کند و می‌گوید: یکی از شرایط این تسهیلات نرخ سود است که با نرخ سود مؤثر اعلام شده برای این وام اعلام هیچ فرد عادی با یک درآمد متوسط و معمولی قادر به استفاده از چنین وامی نخواهد بود.
این کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: درصورتی که افراد بخواهند با تکیه بر درآمد ماهانه خود قسط چنین وامی را پرداخت کند حتی با درآمد ماهانه‌ای در حدود ۳۰ میلیون تومان نیز توان به استفاده از چنین وامی را ندارند بنابراین به نظر می‌رسد اعلام چنین سیاست‌هایی بیشتر جنبه تبلیغاتی دارد.
تسهیلات مخرب و بحران‌زا
از سوی دیگر م جید گودرزی؛ کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با سرمایه ایرانی درباره تأثیر این تسهیلات در خانه‌دار شدن گروه‌های هدف اظهار می‌کند: با نظام بانکی روبه رو هستیم که تا جای ممکن، در جهت تخریب بازار مسکن و سوءاستفاده از این بازار به دلیل ضروری و کم کشش بودن، تلاش می‌کند.
وی این وام و تسهیلات مشابه بخش مسکن را در دنیا بی‌نظیر توصیف می‌کند و یادآور می‌شود: چنین تسهیلاتی نه تنها اثر مخربی بر روی بازار مسکن دارند بلکه می‌توان گفت که زمینه‌ساز ایجاد بحران و آشوب در بازار هستند به عنوان مثال، برای دریافت تسهیلات ۴۸۰ میلیونی خرید مسکن لازم است متقاضیان حدود ۱۲۰ میلیون تومان اوراق خریداری کنند بنابراین در عمل این مبلغ به قدرت خرید وام‌گیرنده کمکی نمی‌کند.
این کارشناس بازار مسکن تعیین سود ۲۳ درصدی برای تسهیلات مسکن را در دنیا بی‌سابقه می‌داند و می‌گوید: تسهیلات مسکن در تمام کشورها معمولاً ارزان‌ترین و طولانی‌مدت‌ترین وام‌ها به شمار می‌آیند در حالی که بانک‌های کشور ما تا حد امکان از بازار مسکن و نیاز ضروری افراد جامعه به سرپناه سوءاستفاده می‌کنند.
مسکن دور از دسترس
وی وام ۲ میلیارد تومانی مسکن را دارای همین شرایط عنوان می‌کند و ادامه می‌دهد: این تسهیلات به طور میانگین امکان خرید حدود ۲۵ متر مسکن در پایتخت را فراهم می‌کند بنابراین دلیل اصلی بحران در بازار مسکن همین وام‌ها هستند و باعث شدند که مسکن از دسترس مردم ما خارج شود و افراد نتوانند نیازهای اولیه‌ای مانند مسکن را تأمین کنند.
کارشناس بازار مسکن تغییر این رویه از سوی بانک‌ها را ضروری عنوان می‌کند و می‌گوید: بارها خواستار این بودیم که بانک‌ها از سودجویی و سوداگری در بازار مسکن دست بردارند زیرا این مؤسسات سالانه ۸۶ درصد در بخش مسکن سود به دست می‌آورند و در مقابل تقریباً تمام جامعه از این وضعیت آسیب می‌بیند.
وی با اشاره به تأثیر مستقیم و غیرمستقیم بخش مسکن در بهای تمام شده کالاها و خدمات، خاطرنشان می‌کند: در مقایسه با تورم عمومی که به ۳۸ درصد می‌رسد، نرخ تورم مسکن ۸۶ درصد است حتی بخش بزرگی از تورم عمومی را باید ناشی از تورم مسکن دانست.
گودرزی مسکن را یک بحران ملی توصیف می‌کند و می‌افزاید: سیاست‌گذاری برای حل این بحران یک مطالبه و نیازمند نگاه ملی است، یکی از راهکارهای پیشنهادی این است که مجلس یکبار برای همیشه در زمینه قیمت‌گذاری و واقعی کردن قیمت‌ها ورود پیدا کند.
۶۹ میلیون اختلاف قیمت از تولید تا مصرف
وی هزینه کنونی ساخت هر متر مسکن در نهضت ملی مسکن را بین ۸ تا ۱۰ میلیون تومان برشمرده و ادامه می‌دهد: این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در تهران نزدیک به ۷۷ میلیون تومان است بنابراین بدون در نظر گرفتن قیمت زمین و هزینه‌های مجوز، می‌توان گفت از تولید تا مصرف حدود ۶۹ میلیون تومان اختلاف قیمت در هر متر مربع وجود دارد که نشاندهنده یک بحران واقعی در بخش مسکن است.
این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر نیاز این بخش به قانونگذاری خاطرنشان می‌کند: در شرایطی که سرمایه‌گذاری در یک بازار سالانه ۸۶ درصد سود داشته باشد، نمی‌توان انتظار داشت بانک‌هایی که با انگیزه سود و منفعت تأسیس شده‌اند، وام ۲۳ درصدی پرداخت کنند.
وی با اشاره به همکاری نکردن بانک‌ها در طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن و دیگر پروژه‌های دولت، اظهار می‌کند: برای این مؤسسات که سالانه صد در صد سود به دست می‌آورند، پرداخت تسهیلاتی با نرخ بهره ۲۳ درصد غیرمنطقی است زیرا پس از ۵ سال اقساط این وام‌ها با توجه به تورم شدیدی که وجود دارد ۱۰ تا ۲۰ درصد قدرت خرید دارد که اصلاً منطقی نیست.
تورم؛ دستاورد رهاشدگی قیمت‌گذاری مسکن
گودرزی مقاومت بانک‌ها در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن را طبیعی ارزیابی می‌کند و می‌گوید: در صورتی که دولت به طور موفق وارد سیاست‌گذاری و قانونگذاری در بخش مسکن شود و بتواند قیمت‌ها را واقعی کند، تورم ناشی از رهاشدگی قیمت‌گذاری نیز کنترل خواهد شد و به طور حتم بانک‌ها نیز تمایل بیشتری به پرداخت وام مسکن پیدا می‌کنند.
وی فساد بزرگ و سودبادآورده کنونی در بخش مسکن را مانع از همکاری بانک‌ها در طرح‌های دولت معرفی می‌کند و یادآور می‌شود: دولت و مجلس باید به این موضوع توجه داشته باشند که بزرگترین قدرت، قانون است که اکنون آنها در جایگاه قانونگذاری و تعیین خط مشی‌های اقتصادی هستند در چنین شرایطی نمی‌توان با تهدید و ارعاب بانک‌ها را وادار به زیان‌دهی کرید زیرا یک کار اقتصادی و یک کار اصول منطقی خود را دارد.
این کارشناس بازار مسکن ساماندهی سودهای سمی و کاذب و قیمت‌های نجومی بانک‌ها را ضروری اعلام می‌کند و می‌افزاید: لازم است که دولت یکبار برای همیشه به موضوع قیمت‌گذاری منطقه‌ای ورود پیدا کنند، در حالی که تا کنون هیچ برنامه‌ای دولت برای کاهش قیمت و واقعی کردن قیمت نداشته است اما در کشورهایی مثل آلمان می‌بینیم که به شکل فدرال و منطقه‌ای، شهرداری‌ها به قیمت گذاری ورود پیدا می‌کنند تا بازار را تنظیم کنند.
فقر کارشناسی طرح‌های پیشنهادی
وی با اشاره به طرح ناموفق دریافت مالیات از خانه‌های لوکس و خالی بیان داشت: دولت و مجلس طرح‌هایی از جمله دریافت مالیات از خانه‌های خالی و لوکس را تعیین کردند که به عنوان مثال ۱۰ درصد مالیات از مالکان آنها دریافت کنند اما وقتی قیمت املاک مشخص نیست، این یک معادله مجهول می‌ماند.
گودرزی پیشنهادهای دولت برای تنظیم بازار مسکن را دچار فقر کارشناسی می‌داند و می‌گوید: طبیعی است که چنین قوانینی قابلیت اجرا ندارند و دولت و دولت در تصویب این قوانین حتی به اندازه هزینه تصویب آن نخواهد بود برای حل این مشکل باید دولت یکبار برای همیشه بر اساس قانون، بهای تمام شده مسکن را قیمت‌گذاری کند.
وی با اشاره به تجربه موفق بسیاری از کشورها در قیمت‌گذاری املاک ادامه می‌دهد: در برخی کشورها از جمله اتریش، خانه‌های نوساز از سوی کارشناس رسمی دادگستری قیمت‌گذاری می‌شوند زیرا تجربه نشان داده که نیازهای ضروری جامعه را نباید هیچ‌گاه به مکانیسم عرضه و تقاضا واگذار کرد به دلیل آنکه یکی از وحشی‌ترین و بدترین بازارهای ممکن شکل خواهد گرفت که از نیاز مردم به سرپناه سوءاستفاده می‌کند.
تنظیم بازار مسکن امری است که لازم است دولت بیش از پیش برای آن برنامه ریزی داشته و رشد افساز گسیخته قیمت‌ها در این بخش را کنترل کند چراکه اکنون مسکن بخش قابل توجهی از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص داده است.
منبع خبر : ایمنا
