به گزارش خبرگزاری سرمایه ایرانی، در سال‌های اخیر بازار مسکن با چالش‌های جدی همچون گرانی که به موجب آن ایران رتبه هفتم جهانی در گرانی مسکن را کسب کرده است دست و پنجه نرم می‌کند. قیمت مسکن در سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته و این موضوع تأثیرات عمیقی بر زندگی مردم از جمله مشکلات مالی داشته است، چرا که متناسب با گرانی مسکن درآمد خانوار هیچ تغییری نکرده و توان مالی برای خرید زمین و یا مسکن بسیار کم و محدود شده است، حال در این رتبه‌بندی عوامل دیگری همچون تورم بالا، نوسانات نرخ ارز، تحریم‌های اقتصادی، اجتماعی همچون افزایش جمعیت و مهاجرت به شهرها، سیاست‌های ناکارآمد دولتی، از جمله کمبود پروژه‌های مسکونی نقش داشته‌اند.
در این باره محمدصالح شکوهی، کارشناس مسکن اظهار کرده است: در رتبه‌بندی جهانی، ایران در دسته کشورهایی قرار دارد که به‌تناسب متوسط درآمد افراد، قیمت مسکن به نسبت بالاست و هر خانواده‌ای قادر به خرید مسکن نیست.
وی افزود: هزینه تأمین مسکن در ایران به قدری بالاست که درصد قابل توجهی از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، به‌طوری‌که شاخص سهم مسکن از هزینه خانوار در مناطق شهری کشور ۳۷ درصد و در استان تهران حدود ۵۰ درصد و در شهر تهران بیش از ۵۵ درصد است، این موضوع منجر شده که ایران از نظر گرانی مسکن به نسبت درآمد خانوار، رتبه هفتم دنیا را داشته باشد.
کارشناسان اقتصادی بر این باورند که بدون در نظر گرفتن سیاست‌های مؤثر برای کنترل بازار مسکن، روند افزایشی قیمت‌ها ادامه خواهد یافت و فشار بیشتری بر اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه خواهد آمد، در نهایت، گرانی مسکن نه تنها یک چالش اقتصادی، بلکه یک بحران اجتماعی است که نیازمند توجه و اقدامات جدی از سوی مسئولان می‌باشد.
نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در تهران حدود ۱۶ است
مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با سرمایه ایرانی اظهار می‌کند: بسیاری از مواقع داده‌های منتشرشده در فضای مجازی مستند و علمی نیستند، داده‌های ارائه شده در فضای هیجانی به خوبی مورد توجه قرار می‌گیرند و نشان‌دهنده‌ی این است که رتبه‌ی ایران از نظر مثبت و منفی، رتبه‌ی بالایی است، بنابراین اولین نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، بررسی منابع این اطلاعات است، چرا که امکان دارد چنین ادعاهایی صحت نداشته باشند.
وی اضافه می‌کند: در حوزه‌ی درآمد و مسکن، طبق داده‌های مرکز آمار متوسط قیمت مسکن در تهران در سال ۱۴۰۲ به ۸۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسیده است، همچنین متوسط درآمد یک خانواده تهرانی در سال به‌طور تقریبی ۳۸۱ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بوده است، اگر متراژ مبنای محاسبه مسکن را ۸۰ متر مربع در نظر بگیریم با توجه به این محاسبات، نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در تهران حدود ۱۶ است و اگر این نسبت را در سطح کشور بررسی کنیم، این عدد به‌طور قابل توجهی پایین‌تر و به زیر ۱۰ خواهد رسید، البته این رتبه در شهرهای مختلف متفاوت است؛ در شهرستان‌ها، قیمت مسکن به‌طور معمول با استطاعت خانوار سازگارتر است و در روستاها نیز این نسبت کاهش می‌یابد.
کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: آمار گفته شده با بررسی در سطح کشور به‌طور میانگین عددی در حدود ۱۰ و یا پایین‌تر خواهد رسید. با توجه به اینکه در سال ۱۴۰۳، رشد قیمت مسکن کمتر از تورم بوده، انتظار می‌رود این عدد به زیر ۱۵ برسد، حال اگر به مقایسه‌ی بین‌المللی بپردازیم، در کشورهای مختلف، نسبت قیمت به درآمد متفاوت است؛ برای نمونه این نسبت در هنگ کنگ، چین و کره جنوبی بالاتر از ۲۰، برزیل و روسیه حدود ۱۶ است، در کشورهای توسعه‌یافته همچون ژاپن، کانادا، ایتالیا، آلمان و انگلیس این عدد حدود ۱۰ است، در حالی که در آمریکا این نسبت به سه یا چهار می‌رسد.
متعارف بودن رتبه ایران در مقایسه با دیگر کشورها
سلطان محمدی اضافه می‌کند: طبق داده‌های آماری، ایران در زمینه گرانی مسکن در میانه‌ی جدول قرار دارد و نه در رتبه‌های بالا و نه در پایین‌ترین رده‌هاست، در مقایسه شهرهای بزرگ دنیا همچون سئول با نسبت ۳۰ و پاریس و لندن که این نسبت بین ۱۳ تا ۱۷ است عدد نامتعارفی نیست، قابل ذکر است که درآمد، در این کشورها به مراتب بالاتر از ایران است، اما در اینجا منظور از مقایسه بررسی قیمت به درآمد یعنی استطاعت خانوار در تأمین مسکن است.
وی درباره تحلیل وضعیت قیمت مسکن و درآمد خانوار می‌گوید: دو فاکتور اصلی قیمت بالای مسکن و پایین بودن درآمد خانوارها باید موردتوجه قرار بگیرند. در شهرهای بزرگ، یکی از عوامل اصلی تعیین‌کننده قیمت مسکن، کمبود زمین است. در تهران، محدودیت عرضه‌ی زمین باعث افزایش شدید قیمت‌ها شده است و در مناطق شمالی و مرکزی تهران تنها ساختمان‌های کلنگی قدیمی برای ساخت‌وساز موجود هستند، و زیرساخت‌های موجود همچون آب و برق، امکان افزایش قابل توجه جمعیت پذیری را نمی‌دهند.
کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: کاهش قیمت زمین مهم‌ترین فاکتور برای کاهشی شدن مسکن و زمین در تهران است، این کاهش تنها با افزایش عرضه ممکن است، که در چشم‌انداز فعلی وجود ندارد. مورد دوم درآمد خانوار است که نیاز به افزایش تولید ملی و رشد اقتصادی دارد، متأسفانه در ۱۲ سال گذشته، به‌ویژه پس از تحریم‌های آمریکا، رشد اقتصادی ما به شدت کاهش یافته و در حدود یک دهه رشد قابل‌توجهی نداشته‌ایم؛ در دو تا سه سال اخیر، رشد اقتصادی به حدود سه تا چهار درصد رسیده، ولی این رشد بسیار کند بوده و درآمد خانوارها نتوانسته است افزایش محسوسی پیدا کند، در عوض، هزینه‌های ساخت به دلیل تورم بالا رفته و این فاصله درآمد خانوار با قیمت‌های مسکن را افزایش داده و در کنار افزایش نرخ‌های بهره و هزینه تأمین مالی دستیابی به مسکن را برای خانوارها دشوار کرده است.
عرضه زمین و افزایش در آمد خانوار دو راهکار مهم برای مقابله با گرانی مسکن
سلطان محمدی می‌گوید: اگر بخواهیم قیمت مسکن در بلندمدت کاهش یابد، باید عرضه زمین در مناطق نیازمند و مطابق با آمایش ملی افزایش پیدا کند یا باید منتظر بمانیم تا تولید ملی و درآمد خانوارها افزایش داشته باشد و به این ترتیب، توان خرید خانوارها بالا برود.
وی درباره تأثیر سرمایه‌گذاران خارجی و مهاجران بر قیمت مسکن عنوان می‌کند: سرمایه‌گذاران خارجی تعداد قابل توجهی را تشکیل نمی‌دهند به همین خاطر تأثیر خاصی بر قیمت مسکن ندارند، در مورد مهاجران، باید از دو زاویه بررسی کرد، چرا که بیشتر مهاجران در مناطقی زندگی می‌کنند که مشکل مسکن به آن صورت جدی نیست و بسیاری از آنان در مناطق مرکزی و شمالی تهران سکونت ندارند و بیشتر در روستاهای اطراف یا به‌عنوان کارگران فصلی در ساختمان‌ها مشغول به کارند به همین علت فشار زیادی بر بازار مسکن در مرکز و شمال تهران وارد نمی‌کنند، اما در حواشی جنوبی شهر تمرکز جمعیتی بالایی دارند و بر قیمت‌ها تأثیر گذارند.
کارشناس مسکن درباره اثر حذف مهاجرین خارجی در قیمت مسکن ادامه می‌دهد: حضور مهاجران به کاهش قیمت تمام‌شده هزینه ساخت مسکن کمک کرده است. اگر مهاجران خارجی به‌طور کامل از بازار کار ایران خارج شوند، قیمت تمام‌شده ساخت مسکن ممکن است ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش یابد، چرا که آن‌ها نیروی کار ارزانی را برای بخش ساخت تأمین می‌کنند و رفتن این نیروی کار باعث افزایش قیمت مصالح و هزینه نیروی کار بخش ساختمان خواهد شد.
سلطان محمدی اضافه می‌کند: به‌طور کلی، حذف مهاجرین از یک سو تقاضای مسکن را به خصوص کدر مناطق حاشیه‌ای کاهش می‌دهد و از سوی دیگر قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش خواهد داد. این تأثیر در شهرهای بزرگ و مناطق متوسط نشین بیشتر خواهد بود و توان خرید خانواده‌ها را کاهش می‌دهد.
آمارها تنها در سطح تهران مورد بررسی قرار می‌گیرند
وی اظهار می‌کند: هر چند که در مجموع در مقایسه با دیگر نقاط دنیا، وضعیت قیمت مسکن در ایران چندان عجیب و غیرعادی نیست ولی با این حال دسترسی به مسکن برای خانوارها نسبت به دهه‌های قبل بسیار دشوار شده است. هر چند که این معضل مختص ایران نیست و بسیاری شهرهای بزرگ دنیا کمابیش با چنین مشکلی مواجه هستند.
کارشناس مسکن می‌گوید: اگر بخواهیم به نسبت مناسبی دست پیدا کنیم که خانوارها بتوانند به آسانی مسکن تهیه کنند، باید نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار از ۱۶ به نسبت ۵ تا ۶ برسد. این کار با کاهش قیمت زمین، افزایش درآمد خانوار و کاهش هزینه‌های تأمین مالی امکان پذیر است. بنابراین در مجموع با وضع مطلوب فاصله زیادی داریم و دغدغه مردم قابل درک است و به درستی احساس می‌کنند که مسکن فراتر از توان خرید آن‌ها است.
درآمد سرانه معیار اصلی ارزیابی قیمت مسکن
میثم مهرپور، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با سرمایه ایرانی اظهار می‌کند: رتبه اعلام شده به نسبت درآمد خانوار است و نمی‌توان به‌طور کلی گفت که مسکن در ایران ارزان یا گران است، چرا که این موضوع بستگی به نواحی و مناطق گوناگون کشور دارد، از آنجایی که مسکن یک کالا است، نمی‌توان به سادگی آن را در یک مقیاس عمومی طبقه‌بندی کرد. معیار اصلی برای ارزیابی قیمت مسکن در یک کشور، مقایسه آن با درآمد سرانه است، در این زمینه ایران در رتبه‌های بالای جهانی قرار دارد و نشان‌دهنده این است که قیمت مسکن نسبت به درآمد سرانه بسیار بالا است.
وی اضافه می‌کند: مسکن یک موضوع اقتصادی است و مشکلات آن ریشه در ساختار اقتصادی کشور دارد، برای نمونه اگر کشوری با یک چالش اقتصادی مواجه شود، به‌طور معمول با تدابیری سعی در حل آن دارند، اما مشکل مسکن در ایران ساختاری و ریشه‌ای است، این مشکل تنها به چند دهه اخیر محدود نمی‌شود و در مطبوعات دهه‌های ۴۰ و ۵۰ نیز به عدم دسترسی مناسب شهروندان به مسکن اشاره شده است.
معیار اصلی برای ارزیابی قیمت مسکن در یک کشور، مقایسه آن با درآمد سرانه است، در این زمینه ایران در رتبه‌های بالای جهانی قرار دارد و نشان‌دهنده این است که قیمت مسکن نسبت به درآمد سرانه بسیار بالا است
کارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: مشکل اصلی مسکن در ایران نبود تناسب قیمت با درآمد خانوار بازمی‌گردد و حتی با افزایش درآمد سرانه، این چالش به‌طور کامل حل نخواهد شد. به‌عبارت دیگر، ریشه این مشکل در اقتصاد کلان کشور نهفته است و به تحولات بازار و انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مربوط می‌شود.
مشکل مسکن ریشه در اقتصاد دارد
مهرپور می‌گوید: همانطور که گفته شد مشکل مسکن ریشه در اقتصاد دارد، چرا که در هر اقتصادی کالایی که جنبه مصرفی پیدا کند تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای خواهد شد، که درواقع پول‌های مازاد و منابع ریالی در جامعه به دلیل کسب سود به سمت این بازار خواهد رفت و طبیعی است که چالش‌ها و مشکلاتی به وجود آید. به‌طور خاص، ما یک مشکل ساختاری در حوزه مسکن داریم که از دهه‌های گذشته وجود داشته است، حتی زمانی که درآمدهای نفتی کشور ما به شدت بالا بود، پدیده‌ای به نام بیماری هلندی باعث می‌شد که ما همواره شاهد افزایش جهشی قیمت مسکن باشیم.
وی ادامه می‌دهد: روال این امر به این صورت بود که در مقاطع گوناگون، با افزایش درآمدهای نفتی و ارزی، دولت و مردم دچار توهم پولی می‌شدند و احساس می‌کردند که پول بیشتری دارند. این احساس موجب افزایش مصرف می‌شد. دولت‌ها برای جلوگیری از کمبود کالا، این افزایش تقاضا را با واردات پاسخ می‌دادند، اما مسکن به‌عنوان یک کالا، به دلیل نبود امکان واردات نهاده اصلی آن، یعنی زمین، نمی‌توانست به‌سرعت عرضه شود، از این رو قیمت مسکن افزایش می‌یافت.
تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای
کارشناس مسکن عنوان می‌کند: یکی دو دهه اخیر، مسکن به‌طور چشمگیری به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است، افرادی که به این حوزه وارد می‌شوند، بیشتر به دنبال نیاز مصرفی خود نیستند، بلکه سوداگران و سفته‌بازان هستند، این تغییر ماهیت موجب شده ایران در رتبه‌های بالای گرانی مسکن نسبت به درآمد قرار بگیرد.
مهرپور می‌گوید: هم اکنون بزرگترین دغدغه این است که مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است، و منابع مالی به سمت خرید مسکن هدایت می‌شود، چرا که افراد به‌دنبال افزایش قیمت مسکن هستند. حال این دو نکته از نظر من حائز اهمیت است: اول، دور شدن مسکن از ماهیت مصرفی‌اش، دوم ریشه‌دار بودن مشکلات مسکن در مسائل اقتصادی کلان کشور است، تا زمانی که نتوانیم این مسائل را حل کنیم و مسکن را به یک کالای مصرفی تبدیل کنیم، با این چالش‌ها روبرو خواهیم بود.
وی درباره خرید سرمایه‌گذاران خارجی یا نقش مهاجران در افزایش قیمت مسکن اظهار می‌کند: نقش اتباع غیرمجاز، هرچند چالشی برای اقتصاد ما ایجاد می‌کند، اما به‌نظر تأثیر چندانی بر قیمت مسکن ندار، و بزرگترین چالش این گروه بیشتر به استفاده از یارانه‌های پرداختی به کالاهایی همچون بنزین و نان مربوط می‌شود.چالش‌های اجتماعی و اقتصادی برآمده از مهاجران به‌ویژه در زمینه خدمات، بیشتر از مسائل مسکن است. اگر اتباع غیرمجاز تأثیری در افزایش قیمت مسکن داشتند، کشورهای توسعه‌یافته که مهاجران زیادی را جذب می‌کنند باید با بحران‌های مشابهی روبرو می‌شدند، در حالی که چنین نیست.
به گزارش سرمایه ایرانی، رتبه هفتم ایران در گرانی مسکن که البته هنوز قطعی نشده، منعکس‌کننده چالش‌های جدی در نظام اقتصادی و اجتماعی کشور است. نابرابری‌های منطقه‌ای نشان می‌دهد که مشکلات مسکن تنها مختص تهران نیست و باید در سطح ملی بررسی شود، حال برای مقابله با این وضعیت، دولت باید به بهبود عرضه زمین و افزایش درآمد خانوارها بپردازد، همچنین بازگشت مسکن به دوره مصرفی و کاهش نگرش سرمایه‌ای به آن، از جمله اقداماتی است که می‌تواند به ثبات بازار و کاهش فشار بر خانوارها کمک کند.
بنابراین باید یک رویکرد جامع و هماهنگ برای حل مشکلات مسکن در نظر گرفته شود و با توجه به پایین بودن سطح درآمد خانوار نسبت به تورم و گرانی مسکن، توانایی خرید از دسترس آنان خارج شده که این خود می‌تواند برای کشور و اقتصاد موضوع پر چالشی باشد.
منبع خبر : ایمنا
