به گزارش خبرگزاری سرمایه ایرانی، بافت فرسوده، بافت ناکارآمد و یا کاهش کارایی یک بافت نسبت به کارآمدی سایر بافت‌های شهری است در این راستا دولت‌های مختلف نیز برنامه‌هایی برای آن به مجلس ارائه کرده‌اند حتی در برنامه هفتم برای نوسازی بافت فرسوده تسهیلاتی را قرار داده‌اند؛ با این حال طبق آمارها تا کنون حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد فرسوده در ۵ هزار و ۵۰۰ محله در کشور همچنان وجود دارد.
در سال‌های اخیر با افزایش جمعیت و بروز حوادث طبیعی همچون زلزله، سیل، ناپایداری بناها، کمبود مسکن، کمبود فضای سبز و نبود امکانات مناسب رفاهی معضل بنیادی در شهرها ایجاد کرده است و به دنبال آن شاهد گسترش شهرها و مهاجرات‌های مختلف هستیم که این مورد موجب دردسرهای از جمله نحوه نگه داری و رسیدگی به شهر شده است و به علت خالی بودن بناهای فرسوده و پایین بودن قیمت آنها نسبت به ملک‌های دیگر موجب اسکان گرفتن خیلی از اتباع خارجی در این بناها شده است.
ایران دارای فرهنگ و آداب و رسوم‌های دیرینه است که با شرایط بومی و محیطی سنخیت دارد و اگر نگاهی به بناهای قدیمی بیندازید متوجه ویژگی‌های کاربردی آنها با شرایط بومی و فرهنگی آن منطقه خواهید شد، اما امروز با در نظر نگرفتن شرایط زمینه‌ای، بومی و فرهنگی ایران، نوسازی بافت فرسوده را با توجه به معماری اروپایی در حال انجام است در صورتی که نوسازی نمونه‌های اروپایی و غربی کاملاً با ایران متفاوت است.
چرا که در کشورهای اروپایی موضوع زلزله چندان مطرح نیست و ساختمان‌های با قدمت زیاد همچنان پابرجا هستند و حتی از لحاظ نوع فرهنگ و هنر و آداب و رسوم، سازه‌های اروپایی تفاوت زیاد با سازه‌های ایرانی دارند چنانچه بهبود شبکه‌ها و زیر ساخت‌های رو بنایی و بحث‌های فرهنگی و اجتماعی مورد توجه قرار نگیرد، نوسازی بافت‌های فرسوده ناقص خواهد بود.
حال با توجه با تسهیلاتی که در برنامه هفتم برای نوسازی بافت‌های فرسوده وجود دارد این سوال پیش خواهد آمده که چرا همچنان بافت‌های فرسوده وجود دارد؟ و چرا با این که دولت با نوسازی بافت فرسوده هدف بر کاهش و کنترل قیمت دارد، چرا همچنان سالیانه با افزایش قیمت رو به رو هستیم؟
برنامه دولت و وزارت راه و شهر سازی و شرایط گرفتن تسهیلات نوسازی بافت‌های فرسوده
مسعود فراهانی، کارشناس مسکن در مرکز پژوهش‌های مجلس، با اشاره به فعالیت‌های و برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی به خبرنگار سرمایه ایرانی می‌گوید: یکی از مهم‌ترین اقدامات دوره رئیس جمهور فقید شهید رئیسی در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده بود که در این زمینه بسته ۱۹ برگی برای مشوق تراکم مازاد در نظر گرفته شده بود.
وی می‌افزاید: بسته‌هایی که مبتنی بر تراکم تشویقی هستند، باعث پدیده‌ای به عنوان اعیان نشین سازی می‌شود؛ زیرا با توجه به این که دولت تسهیلات مختلف همچون بسته‌های تشویقی، تراکم مازاد، تخفیف روی هزینه‌های صدور پروانه و غیره قرار داده است، اما هیچ کنترلی از لحاظ قیمت فروش و اجاره واحد مسکونی و از همه مهم‌تر الزام به ساکن شدن مالکان بافت فرسوده در همان واحد نوساز ندارد و می‌شود گفت به طور تقریبی همه این بسته‌ها منجر به نوسازی بافت فرسوده می‌شود اما به جای این که به چرخه عادی زندگی شهری بازگردند، در دست سوداگران بساز و بفروش ملک قرار می‌گیرد.
کارشناس مسکن در مرکز پژوهش‌های مجلس تصریح می‌کند: برنامه دولت چهاردهم به صورت کلی همانند بسته‌ای است که در دولت مرحوم رئیسی، روحانی و احمدی نژاد اجرا شد، به گونه‌ای که به طور تقریبی برنامه‌های دولت‌های پیشین یکسان بوده است و تفاوت خیلی جدی باهم نداشتند؛ به‌صورت احتمالی ریل گذاری مثل سابق باشد، مجدد با تراکم مازاد و تخفیف بر روی صدور پروانه ساخت سعی می‌کنیم، بساز و بفروش‌ها را حتی اگر فروشنده نباشند به نوسازی بافت فرسوده ترغیب کنیم.
فراهانی خاطرنشان می‌کند: لایحه بودجه ۱۴۰۴، به احتمال زیاد همچون سال گذشته باشد به این صورت که بودجه‌ای را برای نوسازی بافت‌های فرسوده با توجه به هدف گذاری‌ها، تخصیص بدهند؛ و اگر به بحران مسکن کلان‌تر نگاه کنیم برنامه‌های در نظر گرفته شده، به شهر هیچ کمکی نمی‌کند، زمانی که سراغ بافت فرسوده می‌رویم و بافت‌های فرسوده را می‌خواهیم نوسازی کنیم، ساکنان این بافت‌ها را مجبور می‌کنیم که این بافت را تخلیه کنند که وقتی این بافت را تخلیه می‌کنند، به عنوان مستأجر به بازار اضافه می‌شوند که این مورد مهم همیشه مغفول مانده است.
وی ادامه می‌دهد: دولت از طریق نوسازی بافت‌های فرسوده شوک تقاضا در بازار مسکن ایجاد می‌کند و این شوک تقاضا موجب افزایش قیمت در بازار می‌شود یعنی کسانی که خانه آنها تخریب می‌شود، سه الی پنج سال تا تحویل ملک بازسازی شده طول می‌کشد، این در حالی است که در این مدت آنها در بازار به صورت مستأجر خواهند بود و حتی اگر واحدهای مسکونی که ساخته شده به بازار اضافه شود با این حال به خاطر چسبندگی قیمت، دیگر قیمت‌ها کاهش پیدا نمی‌کند و این فرایند سال‌ها در حال انجام است؛ دولت خود شوک تقاضا می‌دهد، خود قیمت را بالا می‌برد ولی مدعی است که قیمت مسکن را با نوسازی بافت‌های فرسوده کاهش می‌دهد.
کارشناس مسکن در مرکز پژوهش‌های مجلس اضافه می‌کند: دولت هیچ کنترلی بر روی قیمت در فرایند اجاره ندارد یعنی وقتی این واحدها ساخته می‌شود علاوه بر آن واحد مسکونی، که خود مالک ساکن می‌شود، چندین واحد اضافه وجود دارد که این واحدهای اضافه برای فروش یا استیجار هستند، اما دولت قیمت هیچ کدام را تعیین نمی‌کند یا برای آن سقف نمی‌گذارد و به اصطلاح استطاعت‌پذیری را تنظیم نمی‌کند؛ برای همین واحدهای نوسازی که با قیمت بازار عرضه می‌شود در عمل تأثیری در بحران مسکن ندارند.
فراهانی درباره دریافت تسهیلات می‌گوید: شرط اصلی برخورداری از تسهیلات این است که مالکیت عرصه یا اعیان یا هر دو را همزمان داشته باشند، یعنی به عنوان مالک می‌توانند اقدام به گرفتن وام کنند و در این راستا یک بسته تشویقی نیز برای آنها در نظر گرفته می‌شود.
وی ادامه می‌دهد: بسته تشویقی شامل تراکم مازاد است؛ همچنین اگر دو پلاک تجمیع داشته باشند، یک طبقه مازاد دیگر به عنوان تشویق به آنها تعلق می‌گیرد و علاوه بر آن اگر بین این دو، پلاک گذاری وجود داشته باشد آن هم به عنوان یک قطعه زمین در نظر گرفته می‌شود و در کنار آن تخفیفی برای عوارض نوسازی و صدور پروانه‌ها قائل می‌شوند.
کارشناس مسکن در مرکز پژوهش‌های مجلس اضافه می‌کند: همه تسهیلات، سوبسید محسوب می‌شود یعنی دولت به نوسازی سوبسید می‌دهد، اما به طور کامل غیر هدفمند است یعنی دولت یک سوبسید کلانی به مالکان بافت فرسوده می‌دهد که خانه‌هایشان را نوسازی کنند از این رو سازندگان از این سوبسید نیز برخوردار می‌شوند ولی دولت هیچ هدف گذاری ندارد چرا که ضرورتی برای مالکان بافت فرسوده وجود ندارد که در این واحدهای بازسازی شده ساکن شوند.
فراهانی خاطر نشان می‌کند: کسانی که بافت فرسوده دارند ملک خود را به دلال‌ها می‌فروشند و دلال‌ها هستند که تراکم یا طبقه تشویقی را دریافت و واحد مسکونی را نوسازی می‌کنند، همچنین واحد نوساز را می‌فروشند و مجدد دو واحد فرسوده دیگر را خریداری می‌کنند و به این فرایند ادامه می‌دهند که با این اقدام موجب ایجاد خورده سوداگری می‌شود.
ورود انبوه سازان به میادین عملیاتی نوسازی بافت فرسوده
احمدرضا، سرحدی کارشناس مسکن با بیان انواع و چگونگی دریافت تسهیلات به خبرنگار سرمایه ایرانی می‌گوید: بافت فرسوده هم موقعیت خوب و هم بد دارد، موقعیت خوب آن وجود زیر ساخت‌های آماده است و همچون مسکن مهر نیست که بخواهند وسط بیابان آب، جاده، خاک و غیره تأمین کنند، اما عیب آن این است که به صورت معمول این پلاک‌ها ریز دانه هستند چرا که افرادی که در این ملک‌ها سکونت دارند، افرادی هستند با توانایی مالی کم نمی‌توانند خودشان وارد عملیات نوسازی شوند.
وی ادامه می‌دهد: در دنیا شرکت‌های مختلف یا شهرداری‌ها اقدام به نوسازی این بافت‌ها می‌کنند به این صورت که این نوع بافت را می‌خرند یا به ساکنان آنها امتیاز می‌دهند چون یک فرد عادی اگر بخواهد اقدام به نوسازی کند، دسترسی‌هایی را به علت کوتاهی معابر، تنگی گذرگاه‌ها، نا متقارنی ملک‌های دیگر و غیره ندارد اما اگر ارگانی یا شرکتی دست به کار شود به نسبت نیاز آن محل عقب نشینی، جا به جای فضا و هر کار دیگر که لازم باشد، انجام می‌دهد و به مالکان امتیازی به صورت پول نقدی و یا واحد مسکونی جدیدی برای ساکن شدن و یا امتیازهای دیگر تا زمان پایان عملیات نوسازی می‌دهند.
کارشناس مسکن می‌افزاید: با یک الی دو پلاک عملیات نوسازی بافت فرسوده به طور کامل انجام نخواهد شد برای همین مورد است که در حال حاضر دولت موفق به اتمام این کار نشده است و اگر از این به بعد هم بخواهد به همین طریق پیش برود با اعطا تسهیلات مختلف هم کار اصولی انجام نخواهد شد چرا که همه مالکان توانمند نیستند که اقدام به نوسازی کنند و موضوع حائز اهمیت این است که کل یک محل هم زمان باید اقدام به بازسازی کنند که هماهنگی این مورد توسط دولت یا شرکت‌های بزرگ انبوه ساز باید انجام شود.
سرحدی با اشاره ایجاد چسبندگی‌های ناشی از افزایش قیمت متوالی بازار، تصریح می‌کند: عرضه و تقاضا، قیمت بازار را تعیین می‌کند؛ بیشتر مالکان قصد ساکن شدن در بافت نو را دارند، راهکاری که وجود دارد این است که کار نوسازی را در اختیار شرکت‌های انبوه سازی شهرداری قرار دهند تا امتیازی به عنوان اسکان موقت به مدت مشخص طی ۸ ماه الی ۱ سال که عملیات نوسازی به پایان می‌رسد و یا وام‌های به مالکان بافت فرسوده برای رهن ملک در اختیار مالکان بگذارند.
وی ادامه می‌دهد: باید دولت یا وزارت راه و شهرسازی و نهادهای مرتبط دیگر، وام یا تسهیلاتی همچون سیمان و آهن به نرخ دولتی به انبوه ساز بدهند یا اینکه تخفیفی را برای عوارض ساخت و ساز قائل شوند که البته نیاز به مطالعه بیشتر نیز در این زمینه است.
کارشناس مسکن خاطر نشان می‌کند: در بحث‌های اقتصادی، بحث بر سود است و هر کس به دنبال سود خود می‌رود؛ مالکان بافت فرسوده وقتی با یک حساب و کتاب ساده می‌بینند که با قیمت مناسب ملک خود را می‌توانند بفروشند و در منطقه یا محله‌ای بهتر ساکن شوند به طور حتم با دلال‌ها و بساز و بفروش ها معامله می‌کنند و امتیاز و تسهیلات خود را به آنها می‌دهند.
سرحدی عنوان می‌کند: دولت برای کوتاه کردن دست دلالان می‌تواند با تنظیم قراردادهایی علاوه بر دادن تسهیلات ویژه، اعلام کند که خود مالکان بافت فرسوده باید در بافت نو، ساکن شود؛ در حال حاضر سازنده با نگاه به قیمت بازار، کار می‌کند و قیمت‌ها با دستور نمی‌تواند بالا و پایین رود در اصل قیمت‌ها را از روی تعادل بازار تعیین می‌کنند و کار خاصی نمی‌شود انجام داد و این نقص ذات اقتصاد است.
به گزارش سرمایه ایرانی، عمده ساکنان در بافت‌های فرسوده به‌تنهایی قادر به نوسازی واحدهای فرسوده خود نیستند و باید مجموعه توسعه‌گران، سازندگان و سرمایه‌گذاران تشویق و ترغیب شوند که با مشارکت مردم در این مناطق ورود و به نوسازی مسکن‌های فرسوده اقدام کنند.
نوسازی بافت فرسوده شهر می‌تواند به بهبود شرایط زندگی و احیای مناطق قدیمی کمک کند، اما باید با دقت و توجه به حفظ ارزش‌های تاریخی و فرهنگی انجام شود، در غیر این صورت ممکن است، تخریب هویت شهری و نارضایتی ساکنان محلی را ایجاد کند؛ بنابراین مشارکت جامعه در این فرآیند امری کلیدی است.
منبع خبر : ایمنا
