توقف معاملات مسکن در ایستگاه رکود/ بازار مسکن در سال آینده به کدام سمت می‌رود؟
به گزارش خبرگزاری سرمایه ایرانی، در گرماگرم رقابت بازارهای مالی برای گرانی در ماه‌های گذشته، بازار مسکن کنار مانده و معاملات خرید و فروش حتی رهن و اجاره به پایین‌ترین میزان در سال رسیده است با وجود این کارشناسان و فعالان بازار کاهش تنش‌ها در منطقه و نزدیک شدن به روزهای پایانی سال را مقدمه‌ای برای تغییر قیمت‌ها در بازار خرید و فروش و رهن و اجاره املاک می‌دانند.
اوایل زمستان بود که مرکز آمار ایران اعلام کرد تورم نقطه به نقطه در بخش مسکن ۳۸ درصد و نرخ تورم سالانه ۴۰.۷ درصد افزایش پیدا کرده است و نرخ اجاره‌بهای مسکن نیز در یک‌سال منتهی به آذر سال جاری نزدیک به ۴۱.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد اما یک ماه بعد، تازه‌ترین آمار رسمی تورم دی ۱۴۰۳ از رشد تورم بخش مسکن از ۲.۴ درصد در آذر به ۲.۹ درصد حکایت داشت و کارشناسان بر این باورند که تورم مسکن در نخستین ماه از زمستان با اثرپذیری از کاهش التهابات منطقه و تثبیت قیمت دلار در کریدور هشتم رشد کرده در حالی که تورم سالانه و نقطه به نقطه مسکن همچنان کاهشی است.
فعالان بازار با توجه به تورم و تغییرات نرخ دلار پیش‌بینی می‌کنند که معاملات مسکن در اوایل سال ۱۴۰۴ با نوساناتی همراه شود به ویژه آنکه در ماه‌های اخیر، بازار مسکن نسبت به دارایی‌های دیگر رشد کمتری داشته که نشان می‌دهد این بازار در آستانه تغییرات است.
در فاصله سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ قیمت‌ها در بازار مسکن همراه با تورم عمومی و رشد بازارهای موازی افزایش پیدا می‌کرد در حالی که اکنون نرخ رشد تورم نقطه به نقطه مسکن به حدود ۱۷ درصد رسیده و تورم عمومی دو برابر این عدد و در محدوده ۳۲ درصد قرار دارد، این موضوع نشان می‌دهد در ماه‌های گذشته خرید ملک با هدف سرمایه‌گذاری در کوتاه‌مدت از توجیه اقتصادی برخوردار نبوده است و واسطه‌ها این بازار را برای رسیدن به سود انتخاب نکرده‌اند وضعیتی که از اوایل زمستان در حال تغییر است و نشانه‌هایی از بازگشت معامله‌گران به بازار دیده می‌شود.
رونق معاملات پس از برقراری آرامش در منطقه
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن دی را تنها ماه سال ۱۴۰۳ می‌داند که بازار با افزایش نسبی قیمت در آپارتمان‌ها و افزایش تعداد معاملات ملکی روبه‌رو بود و به خبرنگار سرمایه ایرانی می‌گوید: ضریب متوسط افزایش قیمت، بالغ بر ۲.۷ درصد گزارش شده است و بالاترین بخش تعداد خریدهای دی، مربوط به خریدهای سرمایه‌ای بوده است که نشان می‌دهد به‌تدریج مردم و سرمایه‌گذاران در این حوزه، میل به خرید و انباشت سرمایه خود در حوزه مسکن را پیدا کرده‌اند و در این راستا گام برمی‌دارند.
وی اظهار امیدواری می‌کند: دولت با برنامه‌ریزی و پشتیبانی بتواند کمترین آسیب، هیجان و رشدهای کاذبی را که ممکن است در این حوزه شکل بگیرد مدیریت و از مصرف‌کنندگان نیز حمایت کند.
کارشناس بازار مسکن فعالیت بانک‌ها در حوزه مسکن را موجب افزایش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت ملک در بازار معرفی می‌کند و می‌افزاید: دارایی بانک‌ها باید به جامعه مصرفی و تولید مسکن اختصاص یابد تا میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن به تعادل برسد، تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن یکی از معیارهای کاهش قیمت ملک در بازار خواهد بود.
کمبود نقدینگی مانع تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری
حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به رکود یک سال و نیمه در بازار مسکن به خبرنگار سرمایه ایرانی اظهار می‌کند: کاهش ارزش پول ملی باعث رشد سنگین قیمت مسکن شده است از سوی دیگر کاهش ساخت‌وساز در آینده به شکل تغییر قیمت‌ها بروز می‌کند همچنین دولت سیستم انقباضی در پیش گرفته که مقداری سرعت گردش نقدینگی را بگیرد و از این طریق تورم را کنترل کند بنابراین سرمایه چندانی وجود ندارد که ملک بخرد و تقاضای مصرفی نیز توان مالی ندارد.
وی سازندگان را در انتظار فروش واحدهای مسکونی می‌داند و یادآور می‌شود: آپارتمان‌هایی که ساخته شده خریداری ندارد و این چرخه معیوب به ساختار بازار مسکن آسیب می‌زند.
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با تاکید بر اینکه طولانی شدن رکود مسکن، کل اقتصاد را تحت تأثیر قرار می‌دهد، می‌گوید: بخش قابل توجهی تولیدات صنعتی وابسته به صنعت ساختمان است زیرا در شرایط تحریم قدرت رقابت نداریم که صدور خدمات مهندسی تحت تأثیر قرار گرفته است. امیدواریم با برداشتن این سد از راه فعالان اقتصادی مقداری وضعیت تولید و صنعت بهبود پیدا کند و اقتصاد کلان کشور شرایط بهتری داشته باشد.
افزایش قیمت قطعی است
وی افزایش قیمت مسکن را قطعی عنوان می‌کند و توضیح می‌دهد: در پنج شش ماه گذشته نرخ ارز ۳۰ درصد بالا رفته در حالی است که قیمت مسکن ۳۰ درصد نه، بلکه یک درصد متناسب با تورم افزایش داشته است بنابراین بازار مسکن منتظر است که قیمت دلار در یک نقطه مشخصی تثبیت شود و بعد خود را به آن برساند.
محتشم با اشاره به تأثیر افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن می‌گوید: به طور طبیعی همان‌طور که قیمت کالاهای دیگر بالا رفته است، قیمت مسکن نیز بالا خواهد رفت و تا زمانی که اقتصاد کلان اصلاح نشود و ارزش پول ملی حفظ نشود، این اتفاق مانند گذشته تکرار می‌شود.
افت جدی ساخت‌وساز و معاملات
مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن در گفتگویی اظهار می‌کند: در صورتی که رکود را به معنای کاهش جدی ساخت و ساز در چند سال گذشته یا کاهش معاملات در سال‌های اخیر تعریف کنیم، برای این وضعیت می‌توان تعبیر رکود را به کار برد.
وی با اشاره به روند افزایشی قیمت‌ها در بخش املاک می‌افزاید: شیب افزایشی نرخ‌ها در سال‌های گذشته بسیار شدید و تا نزدیک به صد در صد بود اما از سال گذشته از تندی این شیب گرانی کاسته شده البته همچنان روند قیمت‌ها افزایشی بوده است که اکنون نیز با روند ملایمی ادامه دارد.
کارشناس بازار مسکن شیب کنونی گرانی در بازار مسکن را از تورم عمومی پایین‌تر عنوان می‌کند و یادآور می‌شود: بدون در نظر گرفتن اثر تورم، اگر قیمت‌های واقعی را در نظر بگیریم می‌توان گفت که قیمت مسکن کاهشی است اما نرخ‌های اسمی و پولی که مردم پرداخت می‌کنند به طور طبیعی افزایشی بوده است زیرا تورم مسکن از تورم عمومی پایین‌تر است.
سلطان محمدی درباره تأثیر رشد نجومی قیمت مسکن بر کاهش قدرت خرید خانوارها می‌گوید: ادامه افزایش قیمت‌ها روزبه‌روز خرید مسکن را از توان خانواده‌های متوسط دورتر می‌کند اما این به آن معنا نیست که با قیمت‌های کنونی خریداری برای مسکن وجود ندارد زیرا معاملات در این بازار ادامه دارد که بخشی از خریداران، مصرف‌کنندگانی هستند که درآمدهای بالاتری دارند.
تلاطم در پایین‌ترین سطح
وی دسته دوم خریداران مسکن را سرمایه‌گذاران دارای قدرت مالی بالا معرفی می‌کند و ادامه می‌دهد: این متقاضیان، مسکن را با انگیزه حفظ سرمایه یا اجاره دادن خریداری می‌کنند بنابراین به ازای املاکی که معامله می‌شود، خریدارانی وجود دارد اما حجم معاملات پایین است.
کارشناس بازار مسکن سال گذشته را دوره آرامش در بخش مسکن می‌داند و توضیح می‌دهد: مسکن بازار لختی دارد و تحولات آن مانند دلار یا طلا، روزانه یا حتی ماهانه نیست بلکه روند تغییرات در دوره‌های زمانی طولانی‌تری خود را نشان می‌دهد اما وقتی این بازار از سکون خارج شود، حرکت سنگین‌تری خواهد داشت و معمولاً دو سه سال قیمت‌ها افزایشی می‌شود تا بازار از حرکت بایستد.
سلطان محمدی ظرفیت و انرژی موجود در بازار مسکن را دلیل اصلی سنگینی تحولات آن معرفی می‌کند و می‌گوید: هنگامی که موتور افزایش قیمت املاک روشن شود، مدتی طول می‌کشد تا متوقف یا در موارد استثنایی منفی شود بنابراین نباید انتظار داشت که مسکن مانند بازارهای دلار و طلا به طور لحظه‌ای حرکت کند.
وی با اشاره به لزوم بررسی بازار مسکن در مقاطع طولانی‌تر از چند ماه عنوان می‌کند: در طول سال گذشته نیز روند افزایش قیمت وجود داشته اما میزان آن کمتر از تورم عمومی بوده است و پیش‌بینی می‌شود که اگر تغییر خاصی در فضای سیاسی اقتصادی رخ ندهد، برای یک سال آینده نیز همین روند ادامه داشته باشد.
اثر کنترل بانک‌ها و نقدینگی بر بازار
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن در گفتگویی اظهار می‌کند: پیش‌بینی می‌شد که امسال بازار مسکن وضعیت کنترل شده‌ای داشته باشد زیرا دو اتفاق به صورت موازی رخ داد که باید به آنها اشاره شود، مسئله اول سیاست‌های بانک مرکزی برای کنترل ترازنامه بانک‌ها بود زیرا بانک‌ها یکی از بازیگران اصلی حوزه مسکن و املاک و مستغلات هستند.
وی نوع رفتار بانک‌ها در این حوزه را بسیار تأثیرگذار می‌داند و می‌افزاید: رفتاری مانند هدایت نقدینگی یا اعتبار در این حوزه بر بخش مسکن تأثیرات مهمی داشته است از سوی دیگر موضوع نقدینگی در کشور کنترل شده که در ایجاد ثبات در بازار مسکن بسیار مؤثر بوده است.
کارشناس بازار مسکن خاطرنشان می‌کند: بارها به این موضوع اشاره شده است که بیش از آنچه دولت و وزارت راه و شهرسازی به دنبال اقدامات دستوری، قیمت‌گذاری و ابلاغ مصوباتی برای کنترل بازار مسکن هستند، با اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی می‌تواند اثر بهتری در بازار مسکن داشته باشد.
نه به قیمت‌گذاری‌های دستوری
بیضایی با اشاره به مصوبات دولت در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ برای کنترل قیمت مسکن می‌افزاید: شورای عالی مسکن تصمیمات مختلفی در این زمینه گرفت از جمله تعیین سقف اجاره‌بها و قیمت مسکن که در مرحله بعد به شکل قانون درآمد و به صورت منطقه‌ای نیز اجرا شد اما در عمل دیدیم که افزایش قیمت اجاره بها یا مسکن از این مصوبات پیروی نکرد.
وی اجرای سیاست‌های موازی مانند کنترل ترازنامه بانک‌ها و رشد نقدینگی را در کنترل بازار مسکن به مراتب بیش از سیاست‌های دستوری بیان می‌کند و ادامه می‌دهد: نتیجه این سیاست‌ها آن است که توانسته تا اندازه زیادی بازار مسکن را کنترل کند و قیمت‌ها را تا حدی به سمت ثبات ببرد.
کارشناس بازار مسکن با اشاره به اثر سیاست‌های کنترل نقدینگی می‌گوید: نقدینگی محدودی که برای ورود به بازارهای سرمایه‌ای وجود داشت به دلیل بازدهی بیشتر بازار طلا یا حجم نقدینگی مورد نیاز بخش تولید کشور به سمت این بخش از اقتصاد رفت و بازارهای ارز و طلا توانستند به خوبی نقدینگی موجود در جامعه را به خود جذب کنند.
بیضایی تصریح می‌کند: بخش تولید نیز برای تأمین مالی خود نیاز به جذب نقدینگی داشت که این اتفاق افتاد و این جریان در مجموع باعث کنترل نقدینگی در بازار مسکن و ثبات قیمتی در حوزه مسکن شده است.
به گزارش سرمایه ایرانی، گرانی مسکن در برابر افت قدرت خرید خانواده‌ها سال‌هاست که به یکی از دغدغه‌های اصلی مردم و مسئولان تبدیل شده است و در این میان نوسانات ارزی و خیز تورم این نگرانی را ایجاد کرده که در ماه‌های پایانی سال بازار را با جهش قیمت جدیدی روبه‌رو کرده و رؤیای خانه‌دار شدن را برای بسیاری از متقاضیان دور از دسترس‌تر کند همانگونه که در سال‌های ۹۶ و ۹۷ افزایش نرخ دلار با یک وقفه زمانی بر روی قیمت‌های مسکن اثر گذاشت و بعد از چند ماه شاهد اثرگذاری افزایش نرخ ارز در بازار مسکن بودیم.
باید توجه داشت که در شرایط کنونی استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی نقش بسیار مؤثری در بهبود و رونق بازار مسکن و افزایش تولید دارد بنابراین در این بخش باید بتوانیم از این ظرفیت به طور کامل استفاده کنیم که این کار نیازمند همکاری دستگاه‌ها و حمایت دولت است.
منبع خبر : ایمنا
